律师观点分析

【惠阳民事案件邱XX律师分析】 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告已按约付清购房款，被告未在约定时间内交付符合条件的商品房，构成违约，应承担逾期交房违约金。

XX省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：张XX,男,汉族,1973年4月14日出生,住址:XX省惠州市惠阳区。

委托诉讼代理人：邱XX，XXXX律师。

被告：XXXX公司,住所:惠阳区淡水金惠大道。

法定代表人：刘XX。

委托诉讼代理人：陈X，XXXX律师。

委托诉讼代理人：赖XX，XXXX律师。

原告张XX诉被告XXXX公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后经审理作出（2020）粤1303民初3614号民事判决，判决后被告不服上诉，惠州市中级人民法院经审理，以本院上述判决认定事实不清为由，作出（2020）粤13民终9343号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本案发回重审后，本院依法适用普通程序另行组成合议庭，于2021年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱XX，被告的委托诉讼代理人陈X、赖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉讼请求为：1、被告XXXX公司以XXX为基数，自2018年6月1日起按每日万分之一的计算标准,向原告张XX支付逾期交房违约金，计算至被告实际交房之日止。（暂计算至2020年5月31日为322354.92元）；2、确认涉案房产清泉广场12号楼第1层17号房、18号房为原告所有，被告办理产权登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月16日向被告购买被告开发位于惠阳区金惠大道清某城市广场商铺，并于当日向被告付清全部购房款XXX元和办证费6490元，次日双方补签了《商品房买卖合同》（简称“合同”)，合同主要约定：被告应当于2018年5月30日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告后，把原告上述购买的房屋交付给原告使用，被告逾期交付未超过180天的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，逾期交付超过180天后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任。补充协议第十四条：违约责任。被告原因导致原告有权解除本合同时，如原告不行使合同解除权，则被告按照本合同及补充协议约定承担违约责任。原告认为，被告至今未能向原告交付涉案房产，且未依约为原告办理涉案合同的备案登记及未将涉案房屋预告登记在原告名下，被告已严重违约，依据双方签订的合同约定，被告应当向原告承担逾期交房违约责任，原告已于2017年5月16日一次性向被告付清两涉案商铺的购房款XXX元，因此，被告XXXX公司应当以XXX元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之一的计算标准，向原告张XX支付逾期交房违约金，计至被告实际交房之日止（暂计算至2020年5月31日为322354.92元）。

原告提供如下证据材料：1、原告张XX身份证；2、被告企业信用信息；3、清某城市广场12号楼第一层*号房《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》；4、清某城市广场12号楼第一层*号房《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》；5、房款收据、银行转账回单；6、办证费用收据。

被告答辩称：被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、根据被答辩人与案外人XX清某商业运营管理有限公司（以下简称清某公司）签订的物业代管合同，案涉房产是交由案外人清某公司代管，且被答辩人已经实际收取物业代管费，合计金额为：XXX元，因此被答辩人再次获得逾期交房违约金属于双重获利，换言之，答辩人逾期交房并没有造成被答辩人任何损失。答辩人与被答辩人于2017年5月16日签订《合同最终成交价确认表》，被答辩人与案外人XX清某商业运营管理有限公司（以下简称清某公司）于2017年5月27日签订《物业代管合同》，约定案涉两套商铺返租三年，给予总房价21%的优惠作为代管费，答辩人仅按照优惠后的价格支付购房款。根据《物业代管合同》第三条、第四条之约定，案外人清某公司享有对案涉商铺的使用权、经营权、管理权和收益权，被答辩人也同意由案外人清某公司代为收房。显然，在案外人清某公司已经预付了三年返租款、且本案起诉时《物业代管合同》约定的履行期尚未届满的情况下，被答辩人不存在任何的逾期交房损失。而本案中，被答辩人再次获得逾期交房违约金属于双重获利，如答辩人需支付被答辩人逾期交房违约金，则显然被答辩人应当按照优惠前的总价付清全部购房款(即分别补交581070元、591150元）。二、答辩人交付房产的前提系被答辩人已经付清所有的费用，显然被答辩人并未缴清全部款项（补交XXX元的房价优惠）的情况下，按照双方的约定，答辩人无需承担逾期交房责任。根据答辩人与被答辩人签订的《商铺补充协议》第五条第5点约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（5)乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清”。显然，在被答辩人足额支付购房款（即补交XXX元）前，答辩人无需承担逾期交房责任。三、根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》（惠中法发（2019〕2号）规定，至一审辩论终结前，买卖商品房尚未竣工验收备案，买受方亦未实际收房，买受方请求的逾期交房违约金仅支持暂计至一审辩论终结之日止。因此，本案逾期交付违约金只能计算至原一审辩论终结之日，即2020年10月10日。对原告的第二项诉讼请求答辩称，第一，关于确认产权归属的问题。鉴于涉案房产目前没有完成竣工验收备案，也未完成初始登记，被告认为，暂不具备确认产权归属的条件。且被告认为，原告没有交清购房款，因此对于原告确认房权归属的请求没有事实和法律依据。第二，关于办证的问题。商品房买卖合同第15条约定办证的时间为出卖人将商品房交付使用后的720日，而且原告目前也没有提供办证所需要的契税和房屋维修基金的材料，案涉房产目前不具备办证的条件。故，被告认为，原告当庭增加的诉请不能得到支持。综上，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请人民法院依法予驳回。

被告提交如下证据材料：1、认购协议书；2、合同成交价确认表；3、物业代管合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：

2017年5月16日，原、被告签订两份《认购协议书》约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××道××广场××号××楼××层××号商铺××号商铺，1*7号房的售价为XXX元，18号房的售价为XXX元，两套房屋总价为XXX元。同日，原、被告签订两份《合同最终成交价确定表》，内容为1层1*7号铺、1*8号铺付款方式为一次性付款，折扣类别为一口价，1*7号铺折后总房款为XXX元（原XXX元-返3年21点581070元＝XXX元）；1*8号铺折后总房款为XXX元（原XXX元-返3年21点59115元＝XXX元）。2017年5月17日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》约定，原告购买被告开发的上述两套商铺，1*7号商铺的售价为XXX元，1*8号商铺的售价为XXX元，按合同约定，两套房屋的总价款为XXX元，原、被告在合同中约定的总价款比认购协议书中约定的价款少XXX元。合同约定，被告应当在2018年5月30日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2018年5月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已于2017年5月16日付清案涉两套房产的总价款合计XXX元。

2017年5月27日，原告（委托方，甲方）与案外人XX清某商业运营管理有限公司（受委托方，乙方）签订两份《物业代管合同》，约定原告将其位于惠阳清某城XX12号商业裙楼第1层17号商铺、18层商铺委托给案外人XX清某商业运营管理有限公司代管经营，代管期限为三年，起始日以清某城市广场开发商根据第四条约定向案外人办理商铺交付手续之日起算。代管期间，合作双方不得单方面中途解除、变更或终止合同。代管期间，原告不得要求案外人支付任何款项。原告同意案外人代为收房，由案外人与商铺的开发商直接办理交房手续。

庭审时，原、被告确认，涉案房屋仍未完成竣工验收，未交付原告使用，未办理预告登记。

本院认为，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约付清购房款，不存在违约行为；被告未能按合同约定在2018年5月30日前将涉案商品房交付原告使用，构成违约。被告辩称房屋出售价款已经扣除三年返租租金XXX元，原告并未因延期交房产生损失，原、被告在合同中仅约定两套房产总价为XXX元，未涉及返租事宜，双方的权利义务应以最终的书面合同为准。案涉《物业代管合同》中明确约定代管期限为三年，起始日以清某城市广场开发商按约定向案外人办理商铺交付手续之日起算，因本案案涉商铺尚未竣工验收、并未实际交付给案外人XX清某商业运营管理有限公司，该代管合同履行的条件尚未成就，且原告并非该代管合同的相对方，返租租金及租赁房屋交付问题与本案亦非同一法律关系，故对该返租租金XXX元及租赁房屋交付问题，应由案外人XX清某商业运营管理有限公司另寻他径予以解决，本案不作处理。

被告违约，应当承担违约责任。原告主张被告自合同约定的房产最后交付期限的第二天即2018年6月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款(XXX元)万分之一的违约金，符合合同约定，理由充分；但逾期交房违约金应以不超过案涉商品房总价XXX元的30%为限，对超过的部分不予保护。对原告诉请确认涉案房产清泉广场12号楼第1层17号房、18号房为原告所有，被告办理产权登记至原告名下的诉讼请求，因涉案商铺尚未竣工验收，暂不具备确认产权归属的条件及办证的条件，故对原告的该诉讼请求，缺乏合法依据，本院不予支持；原告可待涉案房屋竣工验收备案后，且符合确认产权及办证条件后再行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告XXXX公司应于本判决生效之日起十五日内向原告张XX支付逾期交房违约金[以原告张XX已付房价款XXX元为基数，按日万分之一自2018年6月1日起计至实际交付房屋之日止，但违约金总额不得超过XXX元（已付房价款XXX元的30%），超过部分不予保护]。

二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6135元（原告已预交49498元），由被告XXXX公司负担。被告XXXX公司应承担的诉讼费6135元，应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交，逾期移送强制执行。原告多预交的诉讼费43363元，本院予以退回原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省惠州市中级人民法院。