律师观点分析

【案请介绍】

原告惠州大亚湾某某置业有限公司开发的位于惠州市大亚湾**中兴*路*号**花园9栋房屋已于2015年1月7日取得了商品房预售许可证，编号：惠湾房预许字[2013]第106号。2015年8月5日，原告惠州大亚湾某某置业有限公司与被告杨某龙、黄某霞签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于惠州市大亚湾**中兴*路*号**花园9栋xx单元xx号房，房款总价为人民币723000元，首期款223000元于2015年8月5日前支付，余款500000元通过银行按揭方式支付。被告须在合同签订之日起15日内办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同第七条约定：如被告未按时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同补充协议第二条约定：如因被告原因导致合同解除的，双方按以下方式处理：1.被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。如被告选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，被告还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用均由被告支付；如因此造成原告损失的，被告应予以赔偿。双方确认，原告有权自被告已付的购房款中直接扣除被告应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权自被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。补充协议第十一条约定：如被告选择银行按揭贷款方式付款的，则应遵守如下规定：一、经按揭银行审核同意办理按揭的，原告应在接到被告办理按揭贷款手续的通知之日起七日内，根据通知的要求完整提供办理按揭贷款所需材料并与共有权人共同到场，由原告协助办理按揭贷款的相关手续。被告接到原告通知七日内未办理的，自接到通知之日第八日起视为逾期，适用本合同第七条规定的方式进行处理。二、按揭具体金额、年限以按揭银行的最后审批为准，被告均无异议。若按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额，被告必须在接到按揭银行或者原告通告之日起七日内办理按揭贷款手续，并向原告支付差额部分，否则视为被告逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。1.若按揭银行拒绝发放贷款，则被告须在接到原告通知后十五日内一次性向原告付清余款，否则应按本合同第七条承担违约责任。

合同签订后，原告向被告支付了223000元首付款（其中2016年2月22日和2016年4月1日各支付37500元，原告出具收据给被告收执），维修基金8383元、按揭服务费800元、律师代理费800元及其他办证杂费2060元。2015年9月17日，原、被告双方在大亚湾区房产管理局办理了预告登记，预告登记依据合同号：大亚湾（2015）xx，预告登记号：粤房地预登惠州字第xx号。

在办理银行按揭贷款过程中，原告称因被告原因未通过银行按揭审批，并于2016年1月16日通过EMS（单号：101372687xxxx）向被告杨某龙、黄某霞邮寄了关于**花园购房履约告知函，告知被告因办理按揭手续时银行针对其个人的审核不通过，或因被告提供办理按揭的相关资料不足而导致银行多次退件（不受理），并告知被告在接到该告知书后十五日内一次性向被告付清余款，否则按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任，由原告收回该套物业并收取相关违约金。对履约告知函的邮寄，原告仅提供未盖邮戳的EMS的填写封面，无交付快递公司邮寄流转记录、未妥投原因等寄送痕迹。被告称其未收到履约告知函，庭审中表示愿意继续履行合同，并有能力一次性支付剩余购房款50万元，但原告坚持主张解除合同。

2015年7月20日，被告杨某龙作为借款人与案外人曾某辉签订了《借款协议》，约定由被告杨某龙向曾某辉借款15万元，用于支付首付款，被告须于2015年9月30日、2015年11月30日、2016年1月30日、2016年3月30日前向曾某辉各支付37500元。该款现已支付完毕。

【一审大亚湾法院裁判要旨】

原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效的，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。

本案的焦点是合同是否已经达到解除的条件。本案中，被告已经按照合同的约定向原告支付了首期款，并向按揭银行提交了资料申请银行按揭。合同补充协议第十一条约定如按揭银行拒绝向被告发放贷款，则被告须在接到原告通知后十五日内一次性向原告付清余款，即被告没有通过银行按揭审批，原告应当通知被告一次性付清余款。原告称已经向被告邮寄了关于**花园购房履约告知函，但仅提供未盖邮戳的EMS的填写封面，无交付快递公司邮寄流转记录、未妥投原因等寄送痕迹，且认购协议书及借款协议上注明被告的住址和手机号码详细具体的，若被告住址不详，被告手机号码未变更，快递公司还可与被告通过手机告知被告有快递件的事情，要求快递公司送到指定地点，按常理被告是可以收到履约告知函，根据经验法则认定被告未收取履约告知函。另，即使原告2016年1月16日向被告发了出履约告知函，被告未理会，符合合同约定的解除条件，原告可以解除合同，但在2016年2月22日和2016年4月1日被告向原告支付首期款时，原告应明确表示解除合同的意思表示，相反原告接收房款并出具收据给被告，可以认定原告同意继续履行合同。庭审中，被告明确表示可以变更剩余购房款的支付方式，其有能力一次性支付剩余购房款，从维护交易稳定考虑，不解除合同为宜。因此，原告主张解除合同及要求被告承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。

【一审大亚湾法院裁判结果】

驳回原告惠州大亚湾某某置业有限公司的诉讼请求。

本案受理费3220元，由原告惠州大亚湾某某置业有限公司承担。

【二审惠州市中级人民法院裁判要旨】本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案二审中，某某公司称因其作为开发商跟踪客户按揭贷款情况过程中，了解到杨某龙、黄某霞未通过审核故而发函给杨某龙、黄某霞。杨某龙、黄某霞称，在贷款不能通过的情况下愿意一次性付款。

本案是商品房预售合同纠纷，某某公司是出卖人、杨某龙、黄某霞是买受人，双方应当按照合同的约定严格履行自己的义务。本案一审宣判后，根据上诉人某某公司的上诉意见，二审争议的焦点问题是涉案的合同是否具备解除条件的问题。

某某公司主张，按照合同第七条约定逾期付款超过15日后，某某公司有权解除合同，且因杨某龙、黄某霞按揭无法通过，已经于2O16年1月17日寄送履约通知函要求在15日内一次性付清购房款，否则收回房屋另行出售。从双方当事人《商品房买卖合同》及补充协议约定的付款方式来看，是首期款加按揭贷款的方式，在按揭贷款被拒绝后则是经通知后15日内一次性付清余款。由此可知，双方当事人首选的付款方式是首期款加按揭贷款，只有在按揭贷款申请被银行拒绝的情况下经出卖人通知，买受人才有在15天内一次性付款的义务。从本案已有的证据来看，杨某龙、黄某霞已经在约定的期限内向银行提交了按揭贷款手续；某某公司称向杨某龙、黄某霞发出《履约告知函》时只是通过跟踪按揭办理情况了解到银行对杨某龙、黄某霞的申请未通过。但是，对于某某公司了解的情况是否属实，其并未提交任何证据予以证明。某某公司在2016年3月9日即拟好诉状并向人民法院提起诉讼，并未给予买受人适当的回旋余地，也未能积极主动采取有效措施协商处理付款问题，其行为不符合合同履行的基本原则。且在本案一审诉讼中杨某龙、黄某霞愿意一次性支付涉案房屋购买款，一审法院从维护交易稳定性的角度出发，作出驳回诉讼请求的处理正确。

【二审惠州市中级人民法院判决结果】

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币3220元，由上诉人惠州大亚湾某某置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【审判人员】审判长     郑杰

        代理审判员  寇倩

        代理审判员  黄宇乐